Входит ли прибыль застройщика в сметную стоимость кв. метра строящегося жилого помещения?

В процессе переговоров с председателем ЖСПК мне озвучили стоимость вступления в кооператив 600 у.е. и сметную стоимость кв. м 2 849 000 руб. (950$) и сообщили, что вступить в ЖСПК я могу после общего собрания членов ЖСПК. Через неделю позвонили, сказали, что собрание состоялось, я принята, приезжайте заключать договор. Приезжаю с документами получаю договор и вижу, что 950 у.е. — это сметная стоимость + услуги застройщика, не внесённые в смету (7 миллионов)+ 5% прибыль застройщика (13 миллионов). Кроме того, договор долевого строительства есть, но по словам председателя кооператива я не член жспк, потому что в жспк входят только юрлица, а все частные лица строят по договору долевого строительства. Вопрос... что происходит?
1. На каком основании меня не включили в состав кооператива (но договор долевого стоительства у меня не с подрядчиком, а с кооперативом)? Что я теряю, если не являюсь членом кооператива?
2. Входит ли прибыль застройщика в сметную стоимость кв. метра строящегося жилого помещения? Не появятся в процессе строительства ещё какие-нибудь незадекларированные в договоре оплаты?
Спасибо.